4月30日下午，北京集中出让朝阳东坝、丰台万泉寺、昌平平西府3宗涉宅用地，总成交金额约91.6亿元。其中，华润置地底价摘得丰台、昌平两宗地块，砸下70.6亿元，贡献了今日总成交金额的77%；中国金茂以微弱溢价摘得朝阳东坝地块，成交金额约21亿元。 中指研究院土地市场研究负责人张凯向《每日经济新闻》记者分析指出，本次三宗地块集中出让，显现出北京土地市场“分化加剧、理性聚焦”的主线。 从结果看，昌平平西府地块以12.9亿元成交，由华润置地+未来科学城摘得，成交楼面价约2万元/平方米；大热门丰台万泉寺0007地块以57.71亿元被华润置地斩获；朝阳东坝1105-01地块以20.98亿元由中国金茂摘得，溢价率0.10%。 丰台万泉寺0007地块坐落于西南二环至三环间，土地面积约3.95公顷，规划地上建筑面积9.87万平方米，起始价高达57.71亿元，是今年以来北京成交地块中总价最高的宅地。 “与此前的中海丽金府相比，该地块在体量上有所压缩，容积率也从2.8调至2.5，为产品设计提供了更多灵活性，同时未设销售指导价，也为后续产品创新提供了更多可能。”张凯表示。 不过，项目未来入市后，需要直面周边中海丽金府、中海丽泽三号院等现有新盘的竞争。张凯分析：“当前丽金府去化率尚不足20%，丽泽三号院去化率也仅维持在30%左右。尽管丽泽板块的成熟度与远期价值仍值得期待，但当前市场环境下，区域库存去化压力依然明显。” 值得留意的是，出让文件中要求竞得人无偿建设沿莲花河两侧共计约17公顷河道绿化带，建设标准不低于2200元/平方米，这意味着需要额外支出3.74亿元建设成本，其楼面价被动抬升后与丽金府（楼面价6.2万元/平方米）几乎持平。此外，地块形状不规则且非正南北朝向，未来楼栋排布将面临面宽限制，地块内部两处不可移动文物的原址保留要求，也对开发商综合能力提出更高要求。 目前，北京市住建委网站显示的丽金府网签均价超过10万元/平方米。万泉寺地块实际楼面价与之持平，从这个角度看，华润置地未来具备一定的定价基础。 在张凯看来，丰台万泉寺核心地块虽条件优越，但高总价、高配建门槛使其仅获华润置地一家底价成交，印证了当前房企对核心资产也需“精打细算”。 朝阳东坝1105-01地块是朝阳区2026年首宗进入出让程序的住宅用地。地块位于东坝乡单店区域，用地面积约2.56公顷，规划地上建筑面积约5.11万平方米，容积率2.0，成交价约21亿元，楼面价格4.11万元/平方米。 张凯指出，地块位于东坝老片区，生活配套成熟，但距离在建的3号线站点有一定距离，轨交通勤依赖接驳。其2.0的容积率在朝阳核心区具备优势，预计产品将主打刚需和刚改户型。 当前，东坝板块存量竞争较为激烈，京投发展北熙区一、二期仍有部分在售房源，三期刚刚入市。参考北熙区之前7.9万元/平方米的成交均价，中国金茂该宗地块在定价上有一定空间。 从市场趋势看，近年来新房在产品力上持续提升，更贴合“好房子”标准，同时在价格上也往往具备优势，这也进一步推动了购房者“买新不买旧”的倾向，为项目的后续去化提供了潜在支撑。 张凯分析，昌平平西府地块通过“减量提质”，精准适配北部职住需求，实现高性价比供应；朝阳东坝地块则为成熟板块注入新房供给，以产品力应对存量竞争。在国企主导、理性聚焦的背景下，北京楼市正从“量”的扩张转向“质”与“效”的精细化竞争。
